Pendahuluan Pembangunan ekonomi merupakan salah satu tujuan penting yang hendak dicapai pemerintah dalam pembangunan nasional, pembangunan ekonomi ini merupakan upaya penting dalam rangka mencapai pemerataan kemakmuran ▇▇▇ kesejahteraan sesuai amanat Pancasila ▇▇▇ UUD 1945. Dalam rangka menciptakan sebuah proses pembangunan ekonomi yang berkesinambungan, maka pemerintah memerlukan himpunan ▇▇▇▇ ▇▇▇▇ sangat besar. Dimana ▇▇▇▇ tersebut diperoleh melalui pemasukkan negara berupa ▇▇▇▇▇ ▇▇▇ non ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇ digunakan untuk mengelola perekonomian negara. Salah satu ▇▇▇▇▇ penting yang berkontribusi dalam menjalankan roda perekonomian negara adalah lembaga bank. Dimana bank mempunyai 2 fungsi, yakni pertama untuk menghimpun ▇▇▇▇ dari masyarakat atau secara sederhana dapat diartikan bank sebagai lembaga yang menyediakan jasa penyimpanan uang milik masyarakat dengan pemberian bunga tertentu dalam jangka waktu tertentu sebagai kontraprestasi. Kedua, Bank mempunyai fungsi utama menyalurkan ▇▇▇▇ kepada masyarakat, dimana fungsi ini bertolakbelakang dengan fungsi yang pertama, yakni fungsi ini dilaksanakan melalui pendistribusikan uang yang dihimpun masyarakat dalam bentuk Investasi, Kredit tanpa agunan, Kredit Pemilikan Rumah (KPR), Kredit Mobil, ▇▇▇ ▇▇▇▇ sebagainya.1 Terkait dengan fungsi bank yang kedua ini, tujuan utamanya ialah memfasilitasi masyarakat dalam pencapaian kesejahteraan ▇▇▇ membentuk usaha yang berkontribusi dalam pembangunan nasional. Penegasan secara yuridis mengenai fungsi bank yang kedua tersebut dapat ditemukan dalam Pasal 3 jo Pasal 6 huruf b ▇▇▇ Pasal 13 huruf b Undang- Undang Nomor 10 Tahun 1998 tentang Perbankan yang berbunyi,”Bank sebagai penghimpun ▇▇▇ penyalur ▇▇▇▇ masyarakat, ▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇ satu usahanya adalah memberikan kredit. Sejak berlakunya Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan, terjadi perubahan besar-besaran terhadap sistem ▇▇▇ metode penjamin atas suatu utang. Sebelum berlakunya Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tersebut, berdasarkan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Barat, bank yang memberikan fasilitas kridit hanya mewajibkan debiturnya untuk mendatangani Akta Surat Kuasa Memasang Hipotek yang dibuat didepan notaris agar dapat menjamin perlunasan utang ▇▇▇/atau kewajiban debitur tersebut. Jadi, dalam hal si debitur mulai lalai atau dengan kata lain bank sudah melihat gelagat bahwa debitur tersebut mulai macet atau kondisi keuangannya sudah tidak memungkinkan untuk mengembalikan fasilitas kredit yang diterimanya, maka bank akan “memasang” atau dengan kata lain mendaftarkan Akta Hipotek tersebut ▇▇ ▇▇▇▇▇▇ pertanahan setempat. Setelah terdaftar, bank dapat menjual lelang rumah ▇▇▇/atau tanah tersebut untuk melunasi kewajiban debitur dimaksud. Pemakaian jaminan berupa jaminan fidusia sendiri secara khusus dimaksudkan untuk memberikan kesempatan bagi debitur untuk tetap menggunakan ▇▇▇▇▇-▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇ pada dasarnya sudah dijaminkan kepada kreditur, dimana dikhawatirkan ▇▇▇▇▇-▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇ dijaminkan tersebut bersifat krusial bagi kelangsungan usaha debitur. Maka melalui model jaminan fidusia debitur dapat melakukan perjanjian hutang dengan tetap menguasai ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇ dijaminkan pada perjanjian hutang tersebut. Meskipun demikian, tidak jarang penggunaan model jaminan fidusia ini justru disalahgunakan oleh debitur yang tidak baik. Kelebihan fidusia yang memberikan debitur kuasa untuk tetap menguasai objek jaminan di ▇▇▇▇ ▇▇▇▇ juga memberikan peluang bagi dicederainya perjanjian ▇▇▇ timbulnya wanprestasi oleh debitur di masa depan.
1 Widiyono, Try. Agunan Kredit dalam Financial Engineering. (Jakarta: Ghalia Indonesia, 2009), hal. 102 Dalam praktiknya, tidak jarang permasalahan kredit macet dialami oleh bank ▇▇▇ lembaga pembiayaan yang memberikan jasa ▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇ pembiayaan. Salah satu penyebab kredit macet sendiri ialah terjadinya pengalihan objek jaminan fidusia oleh debitur kepada pihak ketiga. Dimana pasca pengalihan tersebut debitur lalai ▇▇▇ merasa lepas dari kewajibannya karena objek jaminan tetah beralih kepada pihak ketiga. dari fenomena tersebut kemudian muncul permasalahan yang lebih khusus, yakni bagaimana debitur dapat menyelesaikan permasalahan kredit ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇ disebabkan oleh dialihkannya objek jaminan fidusia oleh debitur kepada pihak ketiga. hal ini menjadikan permasalahan sedikit ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇ ketika debitur wanprestasi, maka timbul pertanyaan bahwasanya eksekusi yang dilakukan akan menggunakan mekanisme seperti apa, karena objek jaminan fidusia sendiri sudah beralih tangan dari debitur kepada pihak ketiga. Lebih lanjut, permasalahan menjadi semakin ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇ akibat adanya pengalihan objek jaminan oleh debitur ▇▇▇ pihak ketiga tersebut (baik melalui jual beli, sewa, atau lainnya) maka akan terjadi persinggungan hak antara pihak ketiga selaku penguasa objek dengan kreditur selaku pemilik sah objek tersebut.2 Hubungan antara bank dengan nasabah merupakan hubungan yang dilandasi asas kepercayaan. Masyarakat menyimpan dananya di bank, karena percaya bahwa dananya ▇▇▇▇ ▇▇▇ dapat diambil kembali sewaktu-waktu tanpa mengalami kesulitan. Aspek kepercayaan juga merupakan landasan hubungan bank dengan debitur. Hubungan antara bank ▇▇▇ nasabah debitur juga bersifat sebagai hubungan kepercayaan yang membedahkan kewajiban-kewajiban kepercayaan bank kepada nasabahnya. Perjanjian yang merupakan perikatan antara kreditur dengan dibitur atau pihak ketiga yang isinya menjamin pelunasan utang yang timbul dari pemberian kredit. Sifat perjanjian jaminan ini lazimnya dikonstruksikan sebagai perjanjian accessoir, yaitu senantiasa merupakan perjanjian yang dikaitkan dengan perjanjian pokok, mengabdi pada perjanjian perjanjian pokok. Tanah merupakan jaminan untuk pembayaran utang yang paling disukai oleh lembaga keuangan untuk fasilitas kredit. Sebab tanah, pada umumnya mudah dijual (marketable), harganya terus meningkat, mempunyai tanda bukti hak, sulit digelapkan ▇▇▇ dapat dibebani dengan hak tanggungan yang memberikan hak istimewa pada kreditur. Bagi masyarakat, perorangan atau badan ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇ berusaha meningkatkan kebutuhan konsumtif atau produktif sangat membutuhkan pendanaan dari bank sebagai salah satu sumber ▇▇▇▇ dalam bentuk perkreditan, agar mampu mencukupi untuk mendukung peningkatan usahanya. Mengingat pentingnya kedudukan ▇▇▇▇ perkreditan dalam proses pembangunan, sudah semestinya jika pemberi ▇▇▇ penerima kredit serta pihak ▇▇▇▇ ▇▇▇▇ terkait mendapat perlindungan melalui lembaga hak jaminan agar dapat memberikan kepastian hukum bagi semua pihak yang berkepentingan sebagai upaya mengantisipasi timbulnya resiko bagi kreditur pada ▇▇▇▇ ▇▇▇▇ akan datang. Untuk usaha tersebut dapat menggunakan jasa perbankan. Penyaluran ▇▇▇▇ pinjaman berupa kredit dilakukan oleh bank selaku lembaga perantara keuangan kepada masyarakat yang membutuhkan modal selalu dituangkan dalam perjanjian sebagai landasan hubungan hukum diantara para pihak (▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇ debitor). Adanya perjanjian pinjam meminjam uang tersebut, maka mutlak diperlukan solusi hukum bagi lembaga jaminan agar memberikan kepastian bagi pengembalian pinjaman tersebut. Keberadaan lembaga jaminan sangat diperlukan, karena dapat memberikan kepastian ▇▇▇ perlindungan hukum bagi penyedia ▇▇▇▇ (▇▇▇▇▇▇▇▇) ▇▇▇ penerima pinjaman (debitor). Jaminan umum kurang menguntungkan bagi kreditor, maka diperlukan penyerahan harta kekayaan tertentu untuk diikat secara khusus sebagai jaminan pelunasan utang debitor, sehingga kreditor yang bersangkutan mempunyai kedudukan yang diutamakan atau 2 Sutarno, Aspek-aspek Hukum Perkreditan pada Bank. Bandung: Alfabeta, 2009 ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ daripada ▇▇▇▇▇▇▇▇-▇▇▇▇▇▇▇▇ lain dalam pelunasan utangnya. Jaminan yang seperti ini memberikan perlindungan kepada ▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇ didalam perjanjian akan diterangkan mengenai hal ini. Jaminan khusus memberikan kedudukan mendahului (preferen) bagi pemegangnya. Sehingga bank selalu meminta jaminan khusus tersebut pada setiap pemberian kredit.3 ▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ dalam buku Tan Kamelo mengemukakan sejumlah asas asas hukum jaminan yang objeknya ▇▇▇▇▇ adalah Pertama, asas hak kebendaan (real right), Kedua, asas asesor, Ketiga, ▇▇▇ ▇▇▇▇ didahulukan, Keempat, objeknya adalah ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇ tidak bergerak, Kelima, asas asesi, Keenam, asas pemisahan horisontal, Ketujuh, asas terbuka, Kedelapan, asas spesifikasi / pertelaan, Kesembilan, asas mudah dieksekusi. Tujuan dari penelitian ini adalah untuk mengetahui kekuatan hukum Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan sebagai dasar pembebanan hak tanggungan dalam perjanjian kredit serta untuk mengetahui faktor faktor yang menjadi kendala dalam mendaftarkan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) sebagai dasar pembebanan hak tanggungan dalam perjanjian kredit. Pada praktik perbankan untuk lebih mengamankan ▇▇▇▇ ▇▇▇▇ disalurkan kreditor diperlukan tambahan pengamanan berupa jaminan khusus berupa jaminan kebendaan yaitu tanah. Penggunaan tanah sebagai jaminan kredit, didasarkan pada pertimbangan ▇▇▇▇ ▇▇▇ mempunyai nilai ekonomis yang relatif tinggi. Lembaga jaminan oleh lembaga perbankan dianggap paling efektif ▇▇▇ ▇▇▇▇ adalah tanah dengan jaminan hak tanggungan. Berdasarkan fenomena di atas, yang menjadi persoalan yakni nasabah (debitor) yang telah melakukan pinjaman kredit di bank dengan jaminan hak tanggungan telah menjual agunan di bawah tangan kepada pihak ketiga (pembeli) tanpa sepengetahuan pihak bank, sehingga adanya wanprestasi yang terjadi. Hal ini terjadi dalam masyarakat, sehingga dampak yang dilakukan oleh nasabah tersebut telah merugikan pihak bank selaku pemegang hak tanggungan atas perikatan yang telah dilakukan. Hal ini didasarkan pada adanya kemudahan dalam mengidentifikasi objek hak tanggungan, jelas ▇▇▇ ▇▇▇▇▇ eksekusinya, disamping itu hutang yang dijamin dengan hak tanggungan harus dibayar terlebih dahulu dari tagihan lainnya dengan uang hasil pelelangan tanah yang menjadi objek hak tanggungan memang ▇▇▇ ▇▇▇▇ tidak diabaikan dalam perjanjian kredit adalah perlindungan hukum bagi kreditor manakala debitor wanprestasi, apalagi jika debitor mengalami kemacetan dalam pembayarannya. Pemanfaatan lembaga eksekusi hak tanggungan merupakan cara percepatan pelunasan piutang agar ▇▇▇▇ ▇▇▇▇ telah dikeluarkan itu dapat segera kembali kepada bank (kreditor), ▇▇▇ ▇▇▇▇ tersebut dapat digunakan lagi dalam perputaran roda perekonomian. Untuk itu, ada kemudahan yang disediakan oleh Undang-Undang Hak Tanggungan (selanjutnya disebut UUHT) bagi para kreditor pemegang hak tanggungan, manakala debitor wanprestasi, sebagaimana diatur dalam ketentuan Pasal 20 ayat (1) huruf (a) ▇▇▇ (b) UUHT menyebutkan eksekusi atas ▇▇▇▇▇ jaminan hak tanggungan dapat ditempuh atas 3 (tiga) cara yakni (1) ▇▇▇▇▇▇ executie; (2) title executorial; ▇▇▇ (3) penjualan di bawah tangan. Ketiga eksekusi hak tanggungan masing-masing memiliki perbedaan dalam prosedur pelaksanaannya. Untuk eksekusi yang menggunakan title executorial berdasarkan sertifikat hak tanggungan (sebelum menggunakan Grosse Akta Hipotek), dimana pelaksanaan penjualan ▇▇▇▇▇ jaminan tunduk ▇▇▇ patuh terhadap hukum acara perdata sebagaimana diatur dalam ketentuan Pasal 224 H.I.R/258 RBg. Sedangkan eksekusi yang dilakukan dibawah tangan pelaksanaan harus memenuhi
meminta nasihat daripada Pihak ▇▇▇▇▇▇ dalam semua perkara berkenaan dengan jualan lelongan, termasuk Syarat-syarat Jualan (iii) membuat carian Hakmilik ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇ rasmi di Pejabat Tanah ▇▇▇/atau ▇▇▇▇-▇▇▇▇ Pihak-pihak Berkuasa yang berkenaan ▇▇▇ (iv) membuat pertanyaan dengan Pihak Berkuasa yang berkenaan samada jualan ini terbuka kepada semua bangsa atau kaum Bumiputra Warganegara Malaysia sahaja atau melayu sahaja ▇▇▇ juga mengenai persetujuan untuk jualan ini sebelum jualan lelong.Penawar yang berjaya ("Pembeli") dikehendaki dengan segera memohon ▇▇▇ mendapatkan kebenaran pindahmilik (jika ada) daripada Pihak Pemaju ▇▇▇/atau Pihak Tuanpunya ▇▇▇/atau Pihak Berkuasa Negeri atau badan-badan berkenaan (v) memeriksa ▇▇▇ memastikan samada jualan ini dikenakan cukai. HAKMILIK : Hakmilik strata bagi hartanah ini masih belum dikeluarkan HAKMILIK INDUK / NO. LOT : Pajakan Negeri 35263, Lot No.29096 MUKIM/DAERAH/NEGERI : Setapak / Kuala Lumpur / Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur PEGANGAN : Pajakan selama 82-tahun berakhir pada 08/08/2085 KELUASAN LANTAI : 81.104 meter persegi ( 873 kaki persegi ) PEMAJU/PENJUAL : Mega Planner Jaya Sdn Bhd (326287-W)(Dalam Likuidasi) TUANPUNYA : Datuk Bandar Kuala Lumpur PEMBELI : ▇▇▇▇▇▇▇▇ Bin ▇▇▇▇▇ @ ▇▇▇▇ BEBANAN : Diserahhak kepada RHB Bank Berhad [196501000373 (6171-M)] Hartanah tersebut terletak di tingkat 9 pada bangunan apartment 14-tingkat terletak di Melati Impian Apartment, Setapak Fasa 1, Kuala Lumpur. Hartanah tersebut adalah sebuah unit apartment 3 ▇▇▇▇▇ dikenali sebaga ▇▇▇▇▇ Pemaju No. 9, Tingkat No.9, Pembangunan dikenali sebagai Melati Impian Apartment Setapak Fasa 1, Kuala Lumpur ▇▇▇ mempunyai alamat surat-▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇ ▇▇▇▇ ▇▇. ▇-▇, ▇▇▇▇▇▇ Impian Apartment, ▇▇▇▇▇ ▇/▇▇▇, ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇, ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇, ▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. Harta ini dijual “keadaan seperti mana sediada” dengan harga rizab sebanyak RM 300,000.00 (RINGGIT MALAYSIA: TIGA RATUS RIBU SAHAJA) ▇▇▇ tertakluk kepada syarat-syarat Jualan ▇▇▇ melalui penyerahan hakkan dari Pemegang Serahak, tertakluk kepada kelulusan di perolehi oleh pihak Pembeli daripada pihak berkuasa, jika ada, termasuk semua terma, syarat ▇▇▇ perjanjian yang dikenakan ▇▇▇ mungkin dikenakan oleh Pihak Berkuasa yang berkenaan. Pembeli bertanggungjawab sepenuhnya untuk memperolehi ▇▇▇ mematuhi syarat-syarat berkenaan daripada Pihak Berkuasa yang berkenaan, jika ada ▇▇▇ semua ▇▇▇ ▇▇▇ perbelanjaan ditanggung ▇▇▇ dibayar oleh ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇▇.Pembeli atas talian (online) juga tertakluk kepada terma-terma ▇▇▇ syarat-syarat terkandung dalam ▇▇▇.▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇▇.▇▇▇ Pembeli yang berminat adalah dikehendaki mendeposit kepada Pelelong 10% daripada harga rizab dalam bentuk Bank Draf atau Cashier’s Order di atas nama RHB Bank Berhad sebelum lelongan awam ▇▇▇ ▇▇▇▇ ▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇ hendaklah dibayar dalam tempoh sembilan puluh (90) hari dari tarikh lelongan kepada RHB Bank Berhad melalui Bank Draf / ▇▇▇▇▇▇. Butir-butir pembayaran melalui ▇▇▇▇▇▇, ▇▇▇▇ berhubung dengan Tetuan Zahrin Emrad & Sujaihah. Untuk maklumat lanjut, ▇▇▇▇ berhubung dengan TETUAN ZAHRIN EMRAD & SUJIAHAH, yang beralamat di Suite 10.3, 10th Floor, ▇▇▇ ▇▇▇▇ Building, ▇▇.▇▇, ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇, ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇ ▇▇▇▇▇▇. Tel: ▇▇-▇▇▇▇ ▇▇▇▇ / Fax: ▇▇-▇▇▇▇ ▇▇▇▇. [ Ruj: ZES/ZHR/RHB-FC/16250-17/0614-pae ], peguamcara bagi pihak pemegang ▇▇▇▇▇ ▇▇▇ atau pelelong yang tersebut dibawah.