법무법인 지평의 국제건설팀은 PPP사업을 포함하여 해외 대규모 건설프로젝트와 관련한 법률자문 에 축적된 경험과 전문성을 보유한 유수의 변호사와 전문가로 구성되어 있습니다.

목 차

▇▇ ▇▇▇▇ ▇▇▇ ▇▇ KT&G ▇▇▇타워 10층 T. 02-6200-1600 F. ▇▇-▇▇▇▇-▇▇▇▇ E. ▇▇▇▇▇▇@▇▇▇▇▇▇▇.▇▇▇ 순천 | 부산 | 상해 | 호치민시티 | 하노이 | 프놈펜 | 비엔티안 | 자카르타 | 양곤 | 모스크바 | 테헤란

▌팀 소개▐

국제▇▇팀 소개

법무법인 ▇▇의 국제▇▇팀은 PPP사업을 포함하여 해외 대규모 ▇▇프로젝트와 관련한 법률자문 에 축적된 경험과 ▇▇▇을 보유한 ▇▇의 변호사와 전문가로 ▇▇되어 있습니다.

국제▇▇팀은 EPC계약, PF계약 등을 포함하여 사업형태별로 필요한 각종 계약 및 ▇▇ 서면 작성은 물론, 입찰▇▇서류 작성 및 검토, 긴밀한 협상 참여, 클레임 처리 등에 이르기까지 ▇▇프로젝트 전 단계에 걸쳐 발생하는 제반 법률이슈에 대하여 ▇▇▇ 신속하고 정확한 자문을 제공하기 위해 최선의 노력을 경주하고 있습니다. 클레임이 소▇▇▇ 국제▇▇로 이어지는 ▇▇에는 고객에게 최 대한 유리한 결과를 이끌어▇▇ 위해 저희 국제분쟁팀과 긴밀하게 협업하고 있습니다.

▇▇은 중국, ▇▇▇, ▇▇▇, ▇▇▇▇▇, ▇▇▇, ▇▇▇▇, ▇▇▇, ▇▇▇, ▇▇ 등 ▇▇ 각지에 사무소를 개설하여 ▇▇에 특화된 신속하고 최적화된 서비스를 제공하고 있으며, 해당 국가에서 ▇▇ 되는 국제▇▇프로젝트 입찰과 계약 ▇▇ 법률자문에 대해서는 본사 국제▇▇팀이 ▇▇사무소 변 호사 및 전문가들과 공조하여 자문을 제공합니다.

작년에는 ▇▇법률분야에서 최고의 ▇▇을 ▇▇하고 있는 영국계 로펌 Pinsent Masons LLP의 두바 이 사무소로 소속변호사를 파견하여 ▇▇ 국제▇▇팀은 중동지역에서도 고객에게 최적화된 서비스 제공을 할 수 있는 업무협력체계를 구축하였습니다. 또한, 2015년 11월 4일 테헤란에서 ▇▇의 유 력로펌인 ▇▇▇▇▇▇ & Associates와 ▇▇계약을 체결하고 ▇▇ 사무소를 개설하여 ▇▇▇ 변호사▇ ▇ 지에서 ▇▇ ▇▇ 법률서비스를 제공하고 있습니다.

▇▇은 직영 해외사무소가 설치되지 않은 지역이라고 하더라도 ▇▇의 해외사무소 ▇▇ 경험을 토 대로 해외 ▇▇의 로펌과 긴밀한 업무협력체계를 구축하여 고객이 필요로 하는 법률자문에 ▇▇▇ 신속하게 ▇▇하고 있습니다.

▇▇ 국제▇▇팀은 나날이 경쟁이 ▇▇해지고 있는 국제▇▇시장에서 고객이 부딪힐 수 있는 모든 법률적 쟁점에 대해 최상의 법률서비스를 제공해 드리겠습니다.

▶ 국제▇▇팀 담당변호사 소개(링크)

▶ 국제▇▇팀 사건 문의

▇▇ ▇▇▇ 외국변호사

▇▇▇ ▇▇▇변호사

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▌▇▇부동산 칼럼▐

국제▇▇계약 체결 전 확인 및 유의사항

(법무법인 ▇▇ ▇▇▇ 변호사)

모든 ▇▇에서 발생할 수 있는 분쟁과 ▇▇하지 못한 ▇▇을 방지할 수 있는 가장 좋은 방법은 ▇▇을 ‘잘’ 하는 것입니다. 본인에게 ‘▇▇하게, ‘▇▇하게’ 그리고 ‘계약 위반▇▇ 이에 ▇▇ 책임이 발생하지 않도록’ ▇▇할 ▇▇ 있다면, ▇▇하지 못한 분쟁▇▇ 시간 또는 ▇▇의 ▇▇로 인해 고통받을 가능성 역시

현저히 낮아지게 될 것입니다. 국제▇▇계약도 마찬가지입니다. 다만 국제▇▇계약의 ▇▇ ▇▇ 쪽에 달하는 계약서 ▇▇ 중 어떤 것이 자신에게 ▇▇하게 또는 불리하게 작용할지 구분하는 것 자체가 쉽지 않습니다. 계약을 체결하는 시점에 ▇▇ 계약을 위반한 ▇▇인 ▇▇도 적지 않게 발 생합니다. 이에 해외에서 ▇▇되고 ▇▇으로 체결되는 공사계약, 특히 EPC 계약과 ▇▇하여, 해당 계약에 ▇▇▇기 전에 최소한으로 확인해야 할 사항을 간략하게 안내해 드리고자 합니다.

첫째, FIDIC 등 표준계약 ▇▇이 계약서 작성에 ▇▇되었는지 확인할 필요가 있습니다. 해외에서 입찰에 참여할 ▇▇, 발주자가 제공하는 계약서 ▇▇은 FIDIC을 참고하는 ▇▇가 많습니다. FIDIC 은 국제컨설팅엔지니어링▇▇이 발간하는 민간 표준계약으로, 공사 ▇▇에 따라 Red Book, Silver Book, Pink Book, Yellow Book, Gold Book, Green Book 등이 있으며, 그 외에 JVA, Sub-Consultancy Agreement도 표준계약으로 공개되고 있습니다. ▇▇▇▇▇은 대체로 발주자에게 ▇▇하게 작성된 것이 고, Common Law에 기반한 것이어서, 시공사 또는 수급인 입장에서는 이견을 제시할 사항이 적지 않습니다. 입찰 참가 또는 계약 협상 시 수정할 사항을 목록으로 작성하여 발주자에게 송부하고, 협상 ▇▇에서 ▇▇▇ 주장이 ▇▇될 수 있도록 노력할 필요가 있습니다.

둘째, 프로젝트 소재지 ▇▇면허 제도에 대한 확인이 필요합니다. 시공 외에 설계나 조달에 대해

서도 별개 면허가 ▇▇될 수 있으며, 국가에 따라서는 EPC 계약 체결의 자격▇▇으로, 즉 계약 체 결 시점에 ▇▇ 면허가 있을 것을 ▇▇하는 ▇▇도 있습니다. 이런 ▇▇에는 늦어도 계약 체결 시 점에는 ▇▇ 면허를 ▇▇하고 있어야 하므로, 면허 취득에 필요한 기간과 ▇▇, 필요서류 등▇ ▇ 인하여 시의적절하게 ▇▇▇▇▇ 할 것입니다. 계약 체결 ▇▇이 아닌 ▇▇에는 제안서 ▇▇ 시점 (경쟁입찰의 ▇▇) 또는 계약 체결 시점(PPP 사업의 ▇▇)에 ▇▇ 확약을 제공하고, EPC 계약 체결 후 ▇▇ 이행의 ▇▇조건으로 ▇▇ 면허 취득을 ▇▇하는 방안을 고려할 수 있습니다.

설계 ▇▇ 면허 또는 시공 ▇▇ 면허와 ▇▇하여, 설계 또는 시공 면허 취득에 소요되는 기간과 자 격▇▇(▇▇인력 확보 여부 등), 해당 사업을 하기 위해서 해당국에 ▇▇법인을 설립해야 하는지 등 을 사전 확인▇▇▇ 합니다. 조달과 ▇▇하여 수입 인허가가 필요한 ▇▇, 인허가 취득에 소요되 는 기간과 필요서류 등을 확인하여 EPC 계약에 ▇▇ 사항을 반영해야 할 것입니다. 조달과 ▇▇ 된 인허가는 일반적으로 도급계약 체결 시점에서는 필요하지 않으나, ▇▇ 등 조세 부담과 밀접한 ▇▇이 있으므로, 어느 시점에 취득이 완료될 것인지가 Project Schedule에 ▇▇을 미칠 수 있습니다.

셋째, 프로젝트 소재지 법인 설립 필요성과 조세 효과를 확인할 필요가 있습니다. EPC 계약 체결 에 필요한 면허 등 인허가 취득을 위한 ▇▇▇건으로 ▇▇ 법인 설립을 ▇▇하는 국가가 상당수 있습니다. 그리고 외국인이 투자하는 법인에 대해서는 반드시 사전에 투자허가를 받도록 ▇▇하는 국가(대부분 동남아 ▇▇▇)도 적지 않습니다. 투자허가를 받는데도 상당한 시간과 ▇▇이 소요될 수 있고, 투자허가 당시 ▇▇한 투자계획과 ▇▇ 사업이 진행될 ▇▇ ▇▇를 하거나 위반에 ▇▇ 책임을 묻는 국가도 있으므로, 주의가 필요합니다. ▇▇ 법인 설립이 EPC 계약 체결 및 이행▇ ▇ 제 조건이 아니라고 하더라도, ▇▇에서 발생하는 ▇▇에 관한 조세 납부 부담(▇▇사업장 이슈)을 고려하면, ▇▇ 법인을 설립하여 납세하는 것이 유리할 수 있습니다.

국가에 따라서 ▇▇ 통화로만 결제가 가능한 ▇▇가 있습니다. 이 ▇▇에 환 위험을 헷지할 수 있 는 방안을 마련할 필요가 있습니다. 예컨대 미국 달러화로 계약을 체결하고, 기성금 지급 시점의 환율 적용이 가능한지 확인이 필요합니다. 과실송금에 관한 해당국 ▇▇거래법 및 실무상 제한이

있는지에 대해서도 사전 확인이 필요합니다.

이에 덧붙여 외국인력에 ▇▇ ▇▇허가 등 제한이 있는지 확인하여 인력조달에 ▇▇가 발생하지 않도록 조처할 필요가 있습니다.

넷째, 조달에 따른 ▇▇ 부담을 ▇▇▇할 수 있는 구조를 사전 검토할 필요가 있습니다. 수출입 인허가를 ▇▇하는 국가의 ▇▇, 해당 인허가를 사전에 취득하지 않으면 수입 자체가 곤란할 수 있 습니다. 플랜트 ▇▇의 ▇▇에는 해당국이 ▇▇을 유치하고자 하는 첨단기자재▇▇에 따라 수입▇ ▇ 감면 ▇▇이 있을 수 있으므로, 이에 대해서도 사전 확인이 필요합니다. ▇▇ 법인을 설립할 ▇▇ 외국인투자허가의 ▇▇에 따라 조달물품에 ▇▇ ▇▇ ▇▇이 가능한지 확인▇▇▇ 할 것입니 다. ▇▇에서 조달할 수 있는 물품▇▇ 기자재▇▇, 한국 외의 국가에서 조달하는 것이 ▇▇ 측면 에서 ▇▇한지 ▇▇ 확인하여 외국인투자허가를 위한 투자계획 또는 EPC 계약에 반영할 필요가 있 습니다. 해당 국가의 ▇▇ 정책에 따라 ▇▇ 후 Site에서 반출되어야 하는 공사기자재의 처분 또는 이송에 관한 사항에 대해 ▇▇ 확인하고 반출이 어려울 ▇▇, EPC 계약에 발주자에 ▇▇ 매▇▇▇ 권 등을 ▇▇하는 ▇▇으로 대처할 필요가 있습니다.

하수급인 또는 물품공급자와 조달을 위한 계약 체결이 필요한 ▇▇, 계약의 당사자(특수관계인인 ▇▇ 이전가격 제도 적용 여부 확인), 통관 위험 부담의 당사자 및 ▇▇ 조건(Incoterms), 물품대금 지급 ▇▇, 선적 전 검사 및 선적 후 검사, 공장검사 절차 등을 고려하여 ▇▇▇ 위험을 이전할 수 있도록 할 필요가 있습니다.

다섯째, EPC 계약상 Employer’s Requirements로 시공사 또는 수급인에게 해당 프로젝트 ▇▇ 인허 가 취득 ▇▇를 부담시키는 ▇▇가 많은데, 막상 시공사는 프로젝트 소재지 국가의 인허가 제도에 관한 ▇▇가 없어서 인허가 ▇▇ 계약 및 법률 위반이 발생하는 ▇▇가 적지 않습니다. 입찰 참가 또는 계약 체결 시점에 수급인에게 위험 부담을 ▇▇하는 인허가 ▇▇ 제도를 파악하고 그 범위를 제한하기 위한 협상을 ▇▇▇ 합니다. ▇▇하여, Claim 조항에 Change in Law를 ▇▇ 사유로 반영

하여, 계약 체결 당시의 인허가 ▇▇ ▇▇이 ▇▇되는 ▇▇, 해당 위험을 발주자(Customer)에게 이 전하는 방안을 고려할 필요가 있습니다. 또한 PPP 사업으로 해당국 ▇▇▇관이 발주자 또는 Project Agreement (Concession Agreement 등)의 당사자가 되는 ▇▇에는 Stabilization 조항 삽입 을 적극 주장할 필요가 있습니다. 입찰조건으로 제시되어 협상의 여지가 없는 ▇▇에는 도급계약 상 필요한 인허가 목록과 그 취득에 관한 수급인의 책임 범위를 제한하는 구체적인 조항을 계약서 본문에 삽입하거나 부록으로 첨부하는 방안을 ▇▇ 고려▇▇▇ 할 것입니다.

여섯째, 계약구조에 따른 추가 부담과 ▇▇하여, EPC 계약 조항 중 특히 다음 조항에 유의할 필요 가 있습니다.

1. ▇▇조건(Conditions Precedent)에 관한 조항

각국별 인허가 절차 이행, (계약 체결 시점에 필요하지 않은 ▇▇) 계약 이행의 선결조건이 되는 면허 등 취득, ▇▇법인 설립 및 계약 이전, PF ▇▇ 계약의 체결, 선급금 지급과 PB 또는 PCG 제공 등을 ▇▇ 이행의 ▇▇조건으로 명시하는 것이 가능한지 확인할 필요가 있 습니다.

2. 준거법 및 분쟁해결 조항

준거법을 외국 법률로 명시한다고 하더라도, 국가에 따라서는 ▇▇, ▇▇, 하도급 등 ▇▇ ▇▇에 관한 해당국 강행법령이 ▇▇▇는 ▇▇가 있습니다. 또한 분쟁해결을 외국중재판 정에 의한다고 정하였더라도, 프로젝트 소재지 법률에 의한 집행이 불허될 수도 있습니다. 이런 점을 ▇▇ 확인하여, 프로젝트 소재지 법률 및 실무에 따라 확대될 수 있는 위험을 고려하여 준거법 및 분쟁해결에 관한 조항을 구체적으로 수정할 필요가 있습니다.

3. ▇▇▇상▇▇(Liquidated Damages) 조항

▇▇▇상▇▇을 제도상 ▇▇▇지 않는 국가도 있으므로, 프로젝트 소재지 국가의 ▇▇ 법 률을 고려하여 계약 조항에 따른 집행이 가능▇▇▇ 구체적으로 ▇▇/변경할 필요가 있습니다.

4. 계약언어 조항

국가정책상 영어를 계약언어로 하는 것을 ▇▇▇지 않거나 특히 발주자가 공▇▇▇인 ▇ ▇ 자국어를 ▇▇언어로 ▇▇▇ ▇▇하는 ▇▇가 있습니다. 계약언어 및 업무를 ▇▇할 ▇▇ 적용할 언어를 명시하지 않으면 프로젝트 소재지의 공용어가 적용되어 추가적인 시 간▇▇ ▇▇ 부담이 ▇▇될 수 있습니다.

5. 하수급인 ▇▇ 및 계약 체결에 관한 조항

발▇▇가 지정한 하수급인에 대해서도 수급인이 모든 책임을 부담▇▇▇ 정하거나 하수급 인 ▇▇ 및 교체 등과 ▇▇하여 발주자에게 과도한 권한을 부여하는 ▇▇가 있을 수 있으 므로, 유의▇▇▇ 합니다.

6. 그 외에도 Claim, Variation 또는 Change Order 사유에 관한 조항, Termination 조항, Force Majeure 조항

시공사의 ▇▇와 면책 범위를 정하는데 중요한 ▇▇을 미치는 조항이므로 특별히 유의하 여 검토할 필요가 있습니다.

7. Payment Schedule 및 Project Schedule

EPC 계약의 가장 핵심적인 조항은 본문보다는 일반적으로 별첨으로 첨부되는 Project Schedule과 Payment Schedule이라고 할 수 있습니다. 시공사 또는 수급인 입장에서는 프 로젝트 ▇▇ 또는 준▇▇▇이 현실적으로 이행가능한지, ▇▇을 ▇▇시킬 수 있는 사유에 대해서는 EPC 계약에 해당 ▇▇을 구체적으로 반영하여 시공사 또는 수급인이 책임을 면 할 수 있는지가 ▇▇ 중요한 ▇▇를 가집니다. 다음으로, Payment Schedule에 기성금의 지급 시점과 지급 조건, 계약 체결 시점과 다른 ▇▇ ▇▇ 또는 ▇▇ ▇▇한 사유로 ▇▇ 이 증가된 ▇▇ 이를 ▇▇ 받을 수 있는 방안을 명확히 ▇▇할 필요가 있습니다.

▌▇▇의 판결▐

▇▇▇리계획의 원고적격

[▇▇판결 : 서울▇▇법원 2016. 7. 1. 선고 2015구합9070 판결]

1. ▇▇의 개요

이 사건은 원고들이 피고가 ▇▇▇ 일대의 기존 ▇▇단위계획구역을 송파구 ▇▇ 잠실운동장까지 포함하여 일부 확장하는 ▇▇의 ▇▇단위계획결정고시를 ▇▇, 위와 같은 ▇▇단위계획결정고시(이 하 ‘이 사건 ▇▇▇리계획’)에 대해 ▇▇확인 내지 취소를 구한 ▇▇입니다.

원고는 총 49명으로, ▇ ▇ 원고 1 내지 7 및 원고 49 서울특별시 ▇▇▇는 기존 ▇▇단위계획구 역 내 토지 소유자이고, 나머지 원고 8 내지 48은 기존 ▇▇단위계획구역이 아니라 단순히 ▇▇▇ 내에 거주하거나 토지를 ▇▇한 자들에 불과했습니다.

원고들은 ▇▇의 절차상 ▇▇를 지적하면서, 특히 기존 ▇▇단위계획구역 내에서 발생한 공공기여 금(▇▇▇ 삼성동 ▇▇전력 부지에 들어서는 ▇▇▇동차의 공공기여금)이 ▇▇▇ 개발에 우선적으 로 쓰여야 하는데 이 사건 ▇▇▇리계획으로 인해 ▇▇▇가 아닌 송파구에 사용될 ▇▇ ▇▇▇민 들의 재산권이 침해된다는 ▇▇을 강하게 주장하였습니다.

이에 대하여 ▇▇은 피고 서울특별시장을 ▇▇하여, 이 사건 ▇▇▇리계획은 기존 ▇▇단위계획구 역을 확장하는 것을 ▇▇으로 한 것이어서 구체적인 ▇▇단위계획의 ▇▇▇▇ ▇▇이 있지 않았던 점을 근거로, 이 사건 ▇▇▇리계획을 다툴 원고적격이 없다는 점과 절차상 ▇▇의 부존재 내지 ▇ ▇ 등을 주장하였습니다.

2. 법원의 판단

법원은 원고들이 이 사건 ▇▇▇리계획의 효력 ▇▇ 또는 취소를 구할 법률상 ▇▇이 없다고 ▇▇ 이 사건 소를 각하하였습니다.

먼저 법▇▇ 이 사건 ▇▇▇획▇▇계획과 같이 ‘▇▇단위계획구역의 ▇▇에 관한 ▇▇▇리계획’의 성격을 명확히 하였습니다. 이 사건 ▇▇▇리계획은 계획의 지역적 범위를 정하는 계획구역의 ▇ ▇으로서 ▇▇단위계획을 ▇▇하기 위한 ▇▇절차일 뿐이고, 지역을 ▇▇하기 위한 실질적인 도시 계획은 이후 ▇▇되는 ▇▇단위계획에서 ▇▇▇다는 것입니다.

법원은 위와 같은 이 사건 ▇▇▇리계획의 성격을 토대로 원고들의 법률상 ▇▇ ▇▇를 판단하였 습니다. 원고들과 ▇▇이 있는 기존 ▇▇단위계획구역에 대해서는 여전히 기존의 ▇▇단위계획이 계속 적용되므로, 이 사건 ▇▇▇리계획 전후를 비교할 때 원고들의 개별적이고 구체적인 법률상 지위에 ▇▇이 있다고 볼 수 없다는 것입니다.

원고들이 공공기여금을 확장된 구역에도 ▇▇하는 것이 일반적 재산권의 침해라고 주장한 것에 대 해서는, 공공기여금에 관한 국토계획법령의 ▇▇이 직접적으로 계획 구역 내 주민들의 개별적ㆍ구 체적 ▇▇을 규율한다고 할 수 없고, 계획구역 내의 기반▇▇의 설치 등의 확대 등으로 얻게 되는 구역 내의 ▇▇ 등의 ▇▇은 간접적ㆍ반사적인 것이라고 보았습니다.

전략▇▇▇▇평가 누락▇▇ 지방자치법상 ▇▇과 공▇▇▇을 이용할 권리 침해를 지적하는 원고 주장에 대해서도, 이 사건 ▇▇▇리계획과 같이 ▇▇단위계획구역의 ▇▇▇ 있고 아직 구체적인 ▇ ▇단위계획이 없는 단계에서는 그 ▇▇에서 제외되거나 개별적ㆍ구체적인 권리의 존재 및 그 제한 을 ▇▇하기 어렵다고 판단했습니다.

3. 시사점

앞서 말씀드린 바와 같이 법▇▇ 이 사건에서 ‘▇▇단위계획구역의 ▇▇에 관한 ▇▇▇리계획’의 성격을 명확히 하였습니다. 즉 구역의 ▇▇을 ▇▇으로 하는 ▇▇▇리계획은 향후 ▇▇단위계획을

▇▇하기 위한 ▇▇절차로서 이루어진 것이고, 구체적인 ▇▇▇획의 ▇▇은 나중에 ▇▇될 ▇▇단 위계획에 의하여 결정됨을 확인하였습니다. 법원은 이러한 ▇▇▇리계획의 성격을 토대로, 아직 ▇▇ 중인 ▇▇행위의 ▇▇절차에 대해서는 원고적격이 없다고 판단하여 소를 각하한 것입니다. 이러한 판단은, ▇▇ 중인 ▇▇행위에 대하여 그 구체적인 ▇▇이 확정되기 전부터 ▇▇하게 ▇▇ ▇▇을 ▇▇하여 ▇▇을 걸려는 유인을 차단한다는 점에서 상당히 중요한 ▇▇를 가집니다.

또한 공공기여금에 관한 법원의 판단도 주목할 필요가 있습니다. 원고들이 이 사건 ▇▇을 ▇▇한 가장 핵심적인 이유는 바로 ▇▇▇ 내 기존 ▇▇단위계획구역에서 발생한 공공기여금을 이 사건 ▇▇▇리계획으로 확장된 구역에까지 ▇▇하는 것이 부당하다는 것이었습니다. 원고들은 이를 공 공기여금의 ‘전용’이라면서 부당하다고 주장하였으나, 법원은 공공기여금에 관한 국토계획법령▇ ▇ ▇▇ 직접적으로 계획 구역 내 주민들의 개별적ㆍ구체적 ▇▇을 규율한다고 할 수 없고, 계획구역 내의 기반▇▇의 설치 등의 확대 등으로 얻게 되는 구역 내의 ▇▇ 등의 ▇▇은 간접적ㆍ반사적인 것에 불과하다고 ▇▇ 이러한 주장을 받아들이지 않았습니다. 대규모 ▇▇▇리계획구역의 ▇▇ 및 ▇▇▇리계획 ▇▇과 ▇▇하여, 거액의 공공기▇▇▇ ▇▇가 될 ▇▇ 참고할 만한 ▇▇가 될 것입 니다.

이 사건 ▇▇에서는 본안 전 항변으로서 원고적격의 ▇▇부터, ▇▇처분에 존재하는 ▇▇의 절차적 ▇▇와 더불어 실체적인 부분까지 두루 쟁점이 되었습니다. ▇▇▇리계획결정고시을 비롯한 ▇▇ 처분에 분쟁의 소지가 있을 때에는 ▇▇ 법률전문가와 ▇▇하여 ▇▇에 ▇▇한 자료 및 제반 절차 를 ▇▇할 필요가 있겠습니다.

[담당 변호사]


▇▇▇ 변호사	▇▇ 변호사	▇▇▇ 변호사

▌▇▇의 뉴스▐

변호사 ‘부동산 중개’ 실제 ▇▇ 성사…중개사들, ▇▇전 돌입

▇▇▇개업계가 ▇▇ 불법 논란이 일고 있는 국내 첫 변호사 부동산중개 서비스 ‘트러스트부동산’ 을 상대로 형사 고소장을 접수했습니다. ‘트러스트부동산’은 변호사들로 구성된 부동산 중개서비스 업체로 올해 1월부터 ▇▇을 개시했는데, 중개수수료를 최대 99▇ ▇으로 책정해 소비자들로부터 높은 관심을 받고 있었습니다.

변호사의 부동산 중개업 영위 가부는 대법원 판결과 대▇▇▇사협회 유▇▇▇ 간 ▇▇이 그 ▇▇ 으로 자리잡고 있습니다.

즉 대법원(2003두14888 판결)은 (i) ▇▇▇개사법이 변리사법▇▇ 세무사법처럼 변호사에게 ▇▇▇ 개사 자격이 자동으로 부여된다는 ▇▇을 명시적으로 두고 있지 않고 (ii) 부동산 중개행위가 ▇▇ 사법▇▇ ‘일반 법률사무’에 포함된다고 ▇▇도 어려우며, (iii) 변호사가 부동산 중개행위를 할 수 있 다고 볼 ▇▇ 변호사 직무의 독립성이 훼손되고 비밀유지▇▇, ▇▇▇돌회피▇▇ 등과도 ▇▇될 여 지가 있다는 이유로 변호사는 부동산 중개행위를 할 수 없다는 입장을 설시한 바 있습니다.

반면 대▇▇▇사협회는 지난 2001년 유▇▇▇을 통해 부동산중개업법(▇▇▇개사법의 전신) 등을 종합하면 ‘알선’은 변호사법이 변호사의 직무로 ▇▇ ‘일반법률사무‘에 속하는 법률사무 내지 이에 ▇▇된 행위에 속하는 것이므로 변호사는 직무의 ▇▇으로 당연히 부동산중개업이 ▇▇한 중개행 위를 할 수 있다고 입장을 밝힌 바 있습니다.

그런데 트러스트부동산의 업무 개시로 변호사의 부동산 중개업 영위 가부가 다시 ▇▇가 되는 가 운데 올해 3월 국토교통부가 한국▇▇▇개사협회가 ▇▇한 건의에 대한 ▇▇을 통해 “변호사들이 중개사무소 개설등록을 하지 않고 트러스트를 설립해 중개행위를 할 ▇▇ ▇▇▇개사법에 위반된

다”고 밝혀 또 다시 논란이 촉발된 바 있습니다. 이러한 와중에 ▇▇▇개업계가 트러스트부동산 에 대해 ▇▇으로 고소장을 접수하면서 본격적인 ▇▇전이 ▇▇되고 있습니다.

향후 ▇▇ 결과에 따라 변호사의 부동산 중개업 영위 가부에 ▇▇ 입장은 어느 ▇▇ ▇▇될 것으 로 보이나 그 ▇▇의 ▇▇을 고려할 때 반대 쪽의 반발도 쉽게 수그러들지는 않을 것으로 ▇▇됩 ▇▇.

[▇▇ 기사]

ㆍ 머니투데이 - 변호사 ‘부동산 중개’ 실제 ▇▇ 성사…중개사들, ▇▇전 돌입(2016. 3. 31.)

▌▇▇의 뉴스▐

부동산 등기제 56년 만에 개선 검토…대법, ▇▇ 착수

‘등기의 공신력‘▇▇ 등기가 실제의 권리▇▇에 부합하지 아니하더라도 등기가 진실한 것으로 신뢰 하고 ▇▇를 한 선의▇ ▇3자를 ▇▇하기 위하여 등기의 ▇▇ ▇▇에 따른 효력을 ▇▇하는 것을 말합니다. 예컨대 토지등기부를 진실한 것으로 신뢰하고 등기부상 토지소유자로부터 토지를 ▇▇ 하였다면 실제로 그 토지의 소유자가 따로 있다고 하더라도 그 토지 매수인에게 적법하게 토지소 ▇▇이 이전됨을 ▇▇하는 것을 말합니다.

그런데 ▇▇ 민법은 이에 대해 ▇▇을 하고 있지 않아 부동산 등기에 대하여 공신력이 ▇▇되지 않았습니다. 따라서 위와 같은 ▇▇ 비록 등기부를 신뢰하고 ▇▇를 하였다고 하더라도 실제▇ ▇ 리자가 자신의 권리를 입증한 ▇▇ 토지 매수인은 권리를 취득하지 못하게 됩니다. 이 때문에 부 ▇▇ 등기만 믿고 ▇▇를 했다가는 실제 권리자가 나타날 ▇▇ ▇▇ 자체가 ▇▇가 되는 낭패를 ▇▇ 쉬웠습니다.

그런데 ▇▇ 대법원이 부동산 등기에 공신력을 부여하는 방안에 관한 ▇▇에 착수하여 귀▇▇ 주 목되고 있습니다. 부동산 등기에 공신력이 ▇▇되면 부동산 등기부 ▇▇을 믿고 ▇▇한 사람▇ ▇ 재 ▇▇이 ▇▇이 아니더라도 무조건 ▇▇를 받게 됩니다.

대법원의 입장은, 도입 초기에 비해 부실 등기 위험이 크게 줄었고, 부동산 ▇▇ ▇▇는 급증한 ▇ ▇에서 공신력 ▇▇를 다시 검토해보자는 취지인데, 그 ▇▇ 결과에 따라서는 56년간 유지된 부동 산 등기제도에 큰 변화를 불러 일으킬 수도 있습니다.

또한 법원은 등기에 공신력을 부여하기 위해 다각적인 법제도 개선도 추진할 계획입니다. ▇▇ 잘 못된 ▇▇이 등기부에 오르지 않도록 등기관의 기입 오류를 방지할 방안을 ▇▇하게 됩니다. 사건

이 복잡한 ▇▇에 따라 분류하는 지능형 업무처리 시스템을 도입해 복잡한 사건은 등기관이 ▇▇ 히 심사▇▇▇ ▇▇하는 방안을 검토하게 됩니다.

법▇▇▇처 관계자는 “등기에 공신력을 부여하는 것은 ▇▇ 등기제도의 획기적인 발전을 모색하는 방안”이라며 “철저한 ▇▇와 검토를 거쳐 개선을 ▇▇▇겠다”고 밝혔습니다.

[▇▇ 기사]

ㆍ 연합뉴스 - 부동산 등기제 56년만에 개선 검토…대법, ▇▇ 착수(2016. 4. 5.)

▌▇▇의 뉴스▐

부도ㆍ법▇▇▇ㆍ워크아웃 건설사, 시공능력평가 불이익 국토부 ‘▇▇ 산업기본법 ▇▇규칙’ 개정안 입법예고

▇▇사업의 발주자는 사업의 원활한 ▇▇을 위해 적정한 건설업자를 ▇▇▇는 것이 중요합니다. 이에 발주자의 적정 ▇▇업자 ▇▇에 도움을 ▇▇ 위하여 ▇▇산업기본법은 건설업자의 ▇▇이 있 는 ▇▇ 국토교통부장관이 그 건설업자의 ▇▇공사 실적, 자본금, ▇▇공사의 안전ㆍ▇▇ 및 품질 ▇▇ ▇▇ 등에 따라 시공능력을 평가하여 공시▇▇▇ ▇▇하고 있습니다(▇▇산업기본법 제23조 제1항).

그런데 건설업자가 부도ㆍ법▇▇▇ㆍ워크아웃 ▇▇에 있는 ▇▇ 실질적으로는 시공능력에 큰 결함 이 있는 것임에도 불구하고 위 ▇▇업자 평가 ▇▇에서는 이러한 ▇▇ 평가요소로 반영되어 있지 않아 적정한 시공능력평가가 이루어지지 못했다는 비판이 있었습니다.

이에 국토교통부는 부도가 났거나 법▇▇▇와 ▇▇개선작업(워크아웃)에 들어간 ▇▇은 ▇▇업체 시공능력평가 때 불이익을 받도록 하여 실질적인 시공능력평가가 이루어질 수 있도록 개선안을 마 련하게 되었습니다. 위 ▇▇은 ▇▇산업기본법 ▇▇규칙에 반영되는 것으로 4월 14일 입법예고 되 었고 6월 13일 ▇▇규칙이 개정되어 같은 날 ▇▇되게 되었습니다.

개정안에 따르면 ▇▇ 자본잠식으로 실질자본금이 음수(-)가 된 ▇▇업체는 공사실적평가액의 10% 에 해당되는 금액을 차감합니다. 또 법▇▇▇나 워크아웃이 ▇▇ 중인 ▇▇업체는 지금까지는 ▇ ▇ ▇▇과 동일한 잣대로 평가했으나 앞으로는 공사실적평가액의 10%에 해당하는 금액을 차감합 니다. 특히 ▇▇업체가 자본잠식으로 실질자본금이 음수가 되고 법▇▇▇ 및 워크아웃이 ▇▇되면 실적평가액의 20%까지 차감합니다.

시공능력재평가 기준일도 일치시킵니다. 이전에는 워크아웃 발생▇▇은 그 사유가 발생한 때, 즉 ‘▇▇구▇▇▇촉진법상 ▇▇▇리절차가 개시된 때’를 재평가 기준일로 보았으나 법▇▇▇의 ▇▇에 는 그 사유 발생일, 즉 ‘▇▇회생절차 개시일’이 아닌 ‘▇▇회생절차 인가일’을 재평가 기준일로 보 아 양자간에 차이가 있었습니다. 그러나 개정안은 이를 일치시키기 위해 법정관리의 경우에도 워 크아웃과 같이 사유발생일인 ‘기업회생절차 개시일’을 기준으로 시공능력을 재평가하도록 개정하였 습니다.

이러한 법 개정에 따라 앞으로 건설산업기본법상 시공능력평가가 보다 적실성을 얻게 것으로 전망 되고 있습니다.

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▌최신 법령▐

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 일부개정령

[대통령령 제27172호, 2016. 5. 17. 일부개정, 2016. 5. 17. 시행]

국토교통부는 2016년 5월 10일 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 일부개정안이 국무회의 를 통과하였다고 밝혔습니다. 위 개정안에 따른 주요 개정내용은 다음과 같습니다.

1. 주요 내용

가. 지구단위계획구역으로 지정 가능한 보전관리지역 확대

기존에는 비도시지역에 관광ㆍ휴양, 산업ㆍ유통 등의 대규모 단지 개발을 위하여는 지구단위 계획구역으로 지정하여야 하고, 지구단위계획구역에 포함될 수 있는 보전관리지역 비율을 최 대 20%로 제한하고 있었습니다.

하지만, 개정을 통하여 관계법령에 따라 이미 개발된 부지이거나, 개발해도 환경오염 우려가 없다고 도시계획위원회 심의에서 인정하는 경우에는 보전관리지역을 구역 면적의 최대 50% 까지 포함할 수 있도록 하였습니다.

나. 지구단위계획의 경미한 변경사항 확대

기존에는 건축법 등 다른 법률에서 용적률 완화 등의 인센티브가 규정되어 있어도 지구단위 계획이 이미 수립된 지역의 경우에는 이를 반영하기 위한 지구단위계획 변경절차를 모두 거 쳐야 했습니다.

하지만, 개정을 통하여 다른 법률에 규정된 건폐율, 용적률 인센티브 제공을 위하여 지구단 위계획을 변경하는 경우에는 도시ㆍ건축공동위원회 심의만으로 변경이 가능하도록 절차를 간소화하였습니다.

다. 자연녹지지역 내 학교 건폐율 완화

기존에는 학교시설의 경우에도 자연녹지지역 내 건폐율 제한(20% 이내)으로 인하여 시설 확 충이 어려운 경우가 있었습니다.

하지만, 개정안을 통하여 자연녹지지역 내 위치하여 이미 설립, 운영 중인 학교에 대하여는 조례로 건폐율을 30%까지 완화할 수 있도록 하였습니다.

2. 다운로드 : 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 일부개정령

<출처 : 국가법령정보센터>

▌최신 판례▐

대법원 2016. 5. 19. 선고 2009다66549 전원합의체 판결

[손해배상(기)] 자기 소유 토지에 토양오염을 유발하고 폐기물을 매립한 자의 불법행위책임에 관한 사건

1. 사건의 개요

피고 A는 1973년경부터 이 사건 부지 지상에서 20년간 주물제조공장을 운영하다가, 1993년 피고 B 와 소외 C에 이 사건 부지의 각 1/2 지분을 이전하였습니다.

이후 C는 1993년 피고 A로부터 주물제조공장 철거 및 매립공사를, 피고 B로부터 부지의 복토 및 자동차출하장 조정공사를 도급받아 공사를 실시하였는데, 부지 지하의 공동구 등은 그대로 두고 지 상 공사만을 하였으며, 피고 B는 1994년경부터 이 사건 부지를 자동차 출하장으로 사용하여 왔습 니다.

원고는 이 사건 부지에 대형 전자상가를 신축하여 분양할 계획으로, C – D투자증권 – E투자증권의 순서대로 전전매도된 이 사건 부지의 1/2 지분과 피고 B의 1/2 지분을 각 매수하여 2002년 소유권 이전등기를 마치고, 2004년 10월에 신탁사에 신탁하였습니다.

그런데 위 토지에 대한 조사과정에서 이 사건 부지의 지표면이 아연, 니켈 등으로 오염되어 있고, 지표면 지하에 폐콘크리트 등의 폐기물이 인위적으로 매립되어 있는 것으로 판명되었는데, 위와 같 은 토양오염은 피고 A가 20년간 주물제조공장을 운영하면서 발생한 것으로 밝혀졌습니다.

이에, 원고는 (i) 피고 A에 대하여는 토양오염을 유발하고 폐기물을 불법으로 매립되게 하여 원고로 하여금 오염토양의 정화 및 처리비용을 지출하게 하는 손해를 발생시킨 불법행위 손해배상청구권

을, (ii) 피고 B에 대하여는 이 사건 사업부지 1/2을 매도한 매도인으로서 오염된 토양을 매도하였다 는 채무불이행책임을 각 청구하는 이 사건 소를 제기하였습니다.

2. 사건의 쟁점

대법원은 앞서, 토지의 전소유자가 자신의 소유였던 토지에 폐기물을 매립했다 하더라도 이를 전전 매수한 현재의 소유자에 대하여 불법행위책임을 부담하지는 않는다는 판결을 내린 바 있습니다(대 법원 2002. 1. 11. 선고 99다16460 판결).

이 사건에서 원고의 피고 A에 대한 청구는 위 대법원 판례에 정면으로 반하는 것으로, 토지의 종전 소유자인 피고 A가 토지 지분의 전전매수인인 원고에게 직접 불법행위책임을 부담해야 한다는 내 용이었습니다.

‘토지의 종전 소유자가 토지의 전전매수인에 대하여도 직접 불법행위책임을 부담하는지’가 이 사건 의 핵심적인 쟁점입니다.

3. 원심과 대법원의 판단

가. 원심의 판단(서울고등법원 2009. 7. 16. 선고 2008나92864 판결)

제1심은 종전 대법원의 입장에 따라, 원고의 피고 A에 대한 불법행위책임을 인정하지 않았으 나, 항소심 법원의 판단은 달랐습니다.

서울고등법원은, 오염행위를 한 토지소유자가 토양환경보전법 등에 따라 오염된 토양을 정화 시키지 않은 채 복토 등의 방법으로 외관상 정상적인 토지로 보이게 한 다음 매도해 유통시킨 다면 토지소유권을 취득하는 사람은 하자의 존재를 모른 채 취득할 가능성이 높고, 이와 같은

토지소유자의 행위는 토지거래의 안전을 해치고 장차 그 토지를 취득하려는 사람의 신뢰를 저 버리는 행위로서 결함 있는 제조물을 제작해 유통시키는 행위와 다를 바 없다는 등의 이유를 들어 종전 소유자가 직접 불법행위책임을 부담한다고 판단하였습니다.

나. 대법원의 판단

대법원의 다수의견은 이 부분 항소심 법원의 판단을 적법한 것으로 인정하여, 이와 배척되는 기존 대법원 판례를 변경하였습니다. 이 부분 다수의견의 요지는 다음과 같습니다.

헌법 제35조 제1항, 구 환경정책기본법, 구 토양환경보전법 및 구 폐기물관리법의 취지와 아울러 토양오염원인자의 피해배상의무 및 오염토양 정화의무, 폐기물 처리의무 등에 관한 관련 규정들과 법리에 비추어 보면, 토지의 소유자라 하더라도 토양오염물질을 토양에 누

출ㆍ유출하거나 투기ㆍ방치함으로써 토양오염을 유발하였음에도 오염토양을 정화하지 않은 상태에서 그 오염토양이 포함된 토지를 거래에 제공함으로써 유통되게 하거나, 토지에 폐 기물을 불법으로 매립하였음에도 이를 처리하지 않은 상태에서 그 해당 토지를 거래에 제

공하는 등으로 유통되게 하였다면 다른 특별한 사정이 없는 한 이는 거래의 상대방 및 위 토지를 전전 취득한 현재의 토지 소유자에 대한 위법행위로서 불법행위가 성립할 수 있다 고 봄이 타당하다. 그리고 위 토지를 매수한 현재의 토지 소유자가 오염토양 또는 폐기물 이 매립되어 있는 지하까지 그 토지를 개발ㆍ사용하게 된 경우 등과 같이 자신의 토지소유 권을 완전하게 행사하기 위하여 오염토양 정화비용이나 폐기물 처리비용을 지출하였거나 지출해야만 하는 상황에 이르렀다거나 구 토양환경보전법에 의하여 관할 행정관청으로부터 조치명령 등을 받음에 따라 마찬가지의 상황에 이르렀다면 위 위법행위로 인하여 오염토양 정화비용 또는 폐기물 처리비용의 지출이라는 손해의 결과가 현실적으로 발생하였다고 할 것이므로, 토양오염을 유발하거나 폐기물을 매립한 종전 토지 소유자는 그 오염토양 정화 비용 또는 폐기물 처리비용 상당의 손해에 대하여 불법행위자로서 손해배상책임을 진다.

참고로, 소수의견(재판관 4인)의 핵심적인 주장을 정리하면 다음과 같습니다.

① 오염된 토지라 하더라도 유효한 사적 거래의 대상이 될 수 있고 그 거래의 모습도 각양 각생이므로, 토지의 매수인이 토양오염 사실을 알고도 이를 고려하여 매매가격을 결정하였 는지, 매도인에게 기망 등 위법행위가 있었는지에 따라 손해 및 귀책사유의 판단이 달라질 수 있다. 따라서 토지의 전전매수인이 정화비용을 지출하거나 지출하게 된 것이 민법상 불 법행위책임의 손해가 되는지는 그 토지의 거래상대방과의 사이에서 논의될 수 있을 뿐, 그 이전의 매도인이나 오염유발자 사이에서 논의될 수 있는 성질의 것이 아니다.

② 토양을 오염시킨 종전 소유자와 그 소유자로부터 토지를 매수한 자가 토양오염을 고려 하여 매매대금을 산정하여 거래하였다면 이를 위법하다고 할 수 없을 것인데, 이후의 양도 행위에 의해 전전매수인에 대하여 불법행위책임을 부담한다는 것은 타인의 행위에 의하여 책임을 지는 셈이 되므로 자기책임의 원칙에 어긋난다.

③ 다수의견은 실제로 정화비용을 지출한 경우뿐만 아니라 지출해야만 하는 상황에 이른 경우에도 그 비용상당의 손해배상을 구할 수 있다는 것으로, 기준이 모호하고 매수인의 주 관적인 의사를 기준으로 불법행위의 성립 여부가 결정되는 결과가 된다. 또한 불법행위의 소멸시효도 오염된 토지의 매수인이 토양오염 사실을 알게 된 시점이 아니라 정화비용을 지출해야만 하는 상황에 이른 시점을 손해가 발생한 시점으로 보게 되므로 매수인이 소멸 시효의 기산점을 임의로 선택하게 되는 결과가 된다.

4. 시사점

이 판결로 인하여 토지소유자는 자신의 토지에 발생시킨 토양오염에 대하여도 추후 불법행위책임 을 부담하게 될 가능성이 커졌고, 한편 토지매수인으로서는 매입하는 토지에 예상하지 못한 토양오 염이 있을 경우 토양오염을 발생시킨 종전 소유자를 상대로 손해의 배상을 구할 여지가 생긴 것으 로 볼 수 있습니다.

소수의견이 지적하듯 확립된 불법행위책임의 법리에 비추어 볼 때, 인과관계나 귀책사유 등에 관하 여 의문이 없는 것은 아니나, 재산의 내용과 한계가 법률로서 정하여 지고 재산권의 행사는 공공복 리에 적합해야 한다는 헌법의 이념과 환경보전이 국민 모두에게 주어진 공통된 의무라는 점을 감 안하면 다수의견의 기본적인 입장을 부당하다고 보기에는 어려울 것으로 생각됩니다.

다만 “토양을 오염시킨 종전 소유자는 전전매수인에 대하여 책임을 진다”라는 결론을 무조건 관철 시킬 수 있을지는 의문입니다. 소수의견이 지적하듯, 오염된 토지도 사적 거래의 대상이 될 수 있 는 것이고, 토지매수인이 오염을 알고 매매가격에 반영하여 매수한 후 전전매도하였다면 오염을 발 생시킨 종전 소유자에게 책임을 귀속시키는 것이 타당한지 의문입니다. 이러한 경우 종전 소유자 는 불법행위책임을 부담한 후 이를 알고 매입하여 오염을 정화하지 않고 매각한 매수인을 상대로 구상할 수 있는 것인지, 전전매수인은 오염을 발생시킨 종전 소유자가 아니라 오염을 알고 매수하 여 정화조치를 취하지 않고 매도한 종전 매수인에 대하여 불법행위책임을 물어야 하는 것인지 쉽 게 판가름내기 힘든 법적 쟁점들이 존재합니다.

‘다른 특별한 사정이 없는 한’이라는 문구는 법원이 결론을 내릴 때 관행적으로 쓰는 문구이나, 이 사건 쟁점에 관하여는 문제가 되는 개개의 사건마다 ‘다른 특별한 사정’으로 주장해 볼 구체적인 사정들이 적지 않을 것이라고 생각합니다.

5. 다운로드 : 대법원 2016. 5. 19. 선고 2009 다 66549 전원합의체 판결

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