Common use of 案例分析 Clause in Contracts

案例分析. 在我國民法條文裡面是找不「押租金」這個名詞的，但是在最高法院的判例中卻屢見不鮮，一般人對於押租金的稱呼也不是一成不變的，有些人稱它為「保証金」，也有人稱為「押金」，總之，不管名稱如何，事實上它的意義是相同的，就是承租人給付出租人一定數額的金錢或其他代替物，用來擔保承租人的租金能依約給付，換言之，就是把錢押在出租人手上，將來承租人一旦租金不付，出租人就可以用這筆錢來抵租金。但押租金在出租人那裡是無法滋生利息的，而出租人卻可以自由動用這筆錢，此與土地法第九十八條第一項：「以現金為租賃之擔保者，其現金利息視為租金之一部。」之規定是不同的。 本案例中，承租人在沒有積欠租金的情況下，於租期屆滿後，出租人依合約規定應將押租金返還，不得予以扣留，除非雙方合約訂有「承租人有致租賃物毀損或滅失者，出租人得由押租金扣抵。」之規定。另我國民法第四百二十九條第一項規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外， 由出租人負擔。」，案例中，雙方並未另有約定，依法出租人即有修繕義務，況承租人亦沒有毀損租賃物之事實，出租人不得以此理由藉詞不返還，否則難保不會吃上侵佔官司之疑慮，不得不慎！ 出租人如果拒不返還，承租人可先以郵局存証信函方式催告，並給予一定期日履行，屆期再不返還，即可訴請法院依不當得利之法律關係請求判決 ，以保障自己的權益。

案例分析. 在我國民法條文裡面是找不「押租金」這個名詞的，但是在最高法院的判例中卻屢見不鮮，一般人對於押租金的稱呼也不是一成不變的，有些人稱它為「保証金」，也有人稱為「押金」，總之，不管名稱如何，事實上它的意義是相同的，就是承租人給付出租人一定數額的金錢或其他代替物，用來擔保承租人的租金能依約給付，換言之，就是把錢押在出租人手上，將來承租人一旦租金不付，出租人就可以用這筆錢來抵租金。但押租金在出租人那裡是無法滋生利息的，而出租人卻可以自由動用這筆錢，此與土地法第九十八條第一項：「以現金為租賃之擔保者，其現金利息視為租金之一部。」之規定是不同的稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約。」民法第四百二十一條第一項定有明文。相信很多人都有過向別人承租或出租房屋給他人的經驗，尤其在大都會裡，不管求學或就業，難免都有居住的困擾，為了就學方便或離上班地點靠近一點，都不得不找一間合適的窩，好讓自己上學或上班更加便利，因此報紙或公告欄經常可看到刊登及貼滿租賃房屋的廣告，琳瑯滿目，令人目不暇給。所謂出租人者，就是以物供他人使用或收益，而收取租金的人；承租人者，即支付租金以使用他人之物，或就他人之物而為收益者也，因此租賃契約之成立，只要當事人約 定以物租與他人使用，他方支付租金，即生效力，不以押金之交付為成立要件。 本案例中，承租人在沒有積欠租金的情況下，於租期屆滿後，出租人依合約規定應將押租金返還，不得予以扣留，除非雙方合約訂有「承租人有致租賃物毀損或滅失者，出租人得由押租金扣抵。」之規定。另我國民法第四百二十九條第一項規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外， 由出租人負擔。」，案例中，雙方並未另有約定，依法出租人即有修繕義務，況承租人亦沒有毀損租賃物之事實，出租人不得以此理由藉詞不返還，否則難保不會吃上侵佔官司之疑慮，不得不慎！ 出租人如果拒不返還，承租人可先以郵局存証信函方式催告，並給予一定期日履行，屆期再不返還，即可訴請法院依不當得利之法律關係請求判決 ，以保障自己的權益租賃契約既是雙方條件談妥，契約就已經成立了，至於有無訂立書面與租賃關係之當事人的權益有無影響呢？一般而言，契約可用言詞亦可用書面，效力並無差別，但對租賃契約而言，訂不訂書面對雙方權益的影響可就有所不同了，有沒有訂立書面對租賃契約的「期限」極有關係，民法第四百二十二條規定：「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。」，由此可見，房屋租賃只要期限超過一年，就非立字據不可，否則就會變成不定期限的租賃，對出租人或承租 人的權益影響至大。 租賃契約在民法上可分為定期租賃與不定期租賃，前者是有租賃關係存續期 限的，期限屆滿，租賃關係消滅，出租人當然可以請求承租人搬遷；後者各當事人雖得隨時終止契約，但出租人要終止契約的話，必須受到土地法 第一百條的限制。另民法第四百五十一條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」，租期屆滿後，如果出租人沒有立即表示反對的意思而讓承租人繼續使用收益，此時法律上會認為出租人這種不反對看作是默許，視為出租人與承租人以不定期限繼續租約，因此出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過一陣子後再主張租賃關係消滅，此時並不能阻卻繼續契約之效力，依法仍應認為係不定期之租賃。 案例中出租人周小姐將房屋租給李先生，雙方沒有訂立書面契約，承租人一住就是兩年多，依民法第四百二十二條規定，其租賃契約已變成不定期限之租 賃，出租人如果要收回房屋，必須有符合土地法第一百條六種情形之一的規定，才能終止租約收回房屋，故周小姐要求終止租賃契約在法律上是沒有理由的。